Në kryeqytetin e Kosovës, dhjetëra mijëra banesa janë të banuara, por pa dokumentin më të rëndësishëm ligjor: certifikatën e përdorimit. Kjo mungesë, që prek mbi 85 për qind të ndërtimeve të larta, i lë banorët në pasiguri juridike.
Që pesë vjet, Besim Shala dhe familja e tij 4-anëtarëshe jetojnë në një banesë në katin e pestë të një ndërtese në lagjen Rruga B në Prishtinë, por, as sot e kësaj dite, ai nuk është pronar ligjor i saj.
Shala e ka blerë banesën në fillim të vitit 2020 për rreth 80 mijë euro dhe ka nënshkruar kontratën me investitorin te noteri.
Përkundër kësaj, emri i tij nuk figuron ende në dokumentacionin zyrtar të pronësisë në komunë.
“Kam kërkuar disa herë nga pronari që banesa të kalojë në emrin tim, por, secilën herë, përgjigjja ka qenë se është në procedurë të marrjes së certifikatës së përdorimit në komunë”, thotë Shala për Radion Evropa e Lirë.
Arsyeja? Investitori nuk e ka marrë ende certifikatën e përdorimit për ndërtesën, e njohur ndryshe si pranimi teknik.
Ky është një dokument thelbësor që vërteton se objekti është ndërtuar në përputhje me lejen ndërtimore dhe se i plotëson kushtet për banim të sigurt – duke përfshirë funksionimin e rregullt të instalimeve elektrike, ujësjellësit, ngrohjes dhe ventilimit.
Rasti i Shalës nuk është i izoluar. Në Prishtinë, rreth 85 për qind e ndërtesave të larta nuk e kanë certifikatën e përdorimit.
Sipas Zyrës Kombëtare të Auditimit, gjatë viteve 2017-2021 janë dhënë vetëm 46 certifikata përdorimi për mbi 300 ndërtime të larta.
“Vetëm 15 për qind e lejeve të lëshuara për ndërtim gjatë kësaj periudhe janë pajisur me certifikatë të përdorimit”, thuhet në raportin “Efikasiteti dhe efektiviteti në procesin e ndërtimeve të larta në Komunën e Prishtinës”, i cili është publikuar në muajin mars nga Zyra Kombëtare e Auditimit.
Raporti thekson se pa certifikatën e përdorimit, ndërtesat nuk konsiderohen të sigurta për banorët, nuk i plotësojnë standardet ligjore për jetesë dhe nuk u japin qytetarëve të drejtën e plotë ligjore mbi pronën.
Për lejet e ndërtimit të lëshuara në vitet 2022–2023, raporti shpjegon se ato nuk janë përfshirë në analizë, pasi ndërtimet nuk kanë përfunduar ende dhe nuk mund të vlerësohen.
Ndërkohë, në periudhën 2014-2023, Komuna e Prishtinës ka lëshuar gjithsej 1.601 leje ndërtimore, por vetëm 147 prej tyre kanë përfunduar me certifikatë të përdorimit.
Radio Evropa e Lirë ka kërkuar nga Ministria e Mjedisit, Planifikimit Hapësinor dhe Infrastrukturës (MMPHI) të dhëna për situatën e certifikatave të përdorimit të banesave në të gjitha komunat e Kosovës.
Në përgjigje, ministria ka thënë se nuk posedon statistika specifike, pasi ndërtimet e kësaj kategorie janë kompetencë ekskluzive e vetë komunave.
Por, në një paraqitje para Kuvendit të Kosovës në fund të vitit 2022, ministri Liburn Aliu ka thënë se mbi 75 për qind e ndërtesave në të gjithë vendin janë ndërtuar pa leje ndërtimi dhe, rrjedhimisht, pa certifikata të përdorimit.
“Në gjithë Kosovën, mbi 352.000 objekte janë pa leje, ndërsa vetëm në Prishtinë ka rreth 46.000 ndërtesa të tilla”, ka thënë atëkohë Aliu.
Radio Evropa e Lirë ka kërkuar të dhëna edhe prej disa komunave më të mëdha të Kosovës – Gjakova, Ferizaj, Peja, Mitrovica e Jugut, Gjilani dhe Prizreni – për numrin e lejeve ndërtimore dhe certifikatave të përdorimit të lëshuara gjatë periudhës 2017-2021, por asnjëra nga to nuk ka kthyer përgjigje.
Driton Tafallari, ish-këshilltar në Ministrinë e Mjedisit, thotë se mungesa e certifikatave të përdorimit është problem i përhapur në pothuajse të gjitha komunat e Kosovës.
Ai thotë se situata është edhe më shqetësuese në komunat e mëdha, ku ndërtimet janë më të shumta dhe më intensive.
Sipas tij, mbi 90 për qind e banesave në nivel vendi nuk kanë pranim teknik.
Problemi, thotë Tafallari, buron kryesisht nga papërgjegjësia e investitorëve që nuk aplikojnë për certifikatë përdorimi, por edhe nga mungesa e kontrollit institucional gjatë procesit të ndërtimit.
Ai shton se shumë ndërtues nuk u janë përmbajtur projekteve për të cilat kanë marrë leje ndërtimi, duke bërë zgjerime ose ndryshime që i pengojnë të aplikojnë për pranimin teknik të objektit.
“Ata i kanë rritur sipërfaqet e ndërtimit, kanë shtuar kate mbi sa janë pranuar me leje ndërtimore. Ndaj, kur ka mospërputhje mes lejes së ndërtimit dhe gjendjes reale në terren, organi përgjegjës nuk ka të drejtë ta lëshojë certifikatën e përdorimit”, thotë Tafallari për Radion Evropa e Lirë.
Edhe Ilir Gjinolli, profesor i Urbanizmit dhe Planifikimit Hapësinor në Universitetin e Prishtinës, vlerëson se një pjesë e fajit qëndron te ndërtuesit, por përgjegjësia më e madhe, sipas tij, bie mbi autoritetet komunale, të cilat nuk kanë kapacitete të mjaftueshme për të kryer inspektime gjatë fazës së ndërtimit.
Faton Hoxha, kryetar i Shoqatës së Ndërtimtarëve të Kosovës, pranon se një numër i madh ndërtesash në vend janë të banuara pa certifikatë të përdorimit.
Por, ai thotë se ka raste kur investitorët kanë kërkuar të pajisen me këtë dokument, e komunat nuk e kanë lëshuar në kohë.
Pasojat për qytetarët
Mungesa e certifikatës së përdorimit sjell pasoja serioze për blerësit e banesave, thotë Tafallari.
Përveç mungesës së sigurisë juridike për banim, qytetarët nuk mund t’i përdorin këto prona si hipotekë për kredi, as nuk mund t’i shesin ligjërisht, sipas tij.
“Përveç kësaj është edhe ngarkesa psikologjike, sepse gjatë gjithë kohës e ke ndjenjën se po jeton në një banesë që ka telashe juridike”, thotë Tafallari.
Sipas vlerësimit të Gjinollit, nuk janë vetëm banorët që humbin nga kjo situatë, por edhe vetë komunat.
“Aty ku nuk ka një certifikatë përdorimi, nuk ka mundësi të regjistrohet prona në kadastër. Kështu, në humbje janë të gjithë, përfshirë ata që e kanë blerë një banesë apo pronë tjetër dhe komunën, e cila humb taksat në pronë”, thotë Gjinolli për Radion Evropa e Lirë.
Shala, i cili jeton në një banesë pa dokumentacion të rregullt pronësor, tregon se ka tentuar të marrë kredi në një bankë komerciale, por se nuk ka mundur ta përdorë banesën si garanci.
“Unë jam jashtëzakonisht i shqetësuar, sepse është bërë shumë. Derisa nuk kam dëshmi se kjo është prona ime, unë nuk ndjehem rehat”, thotë ai.
Për të gjetur një zgjidhje për këtë situatë, profesori Gjinolli thotë se duhet vullnet nga të gjithë aktorët, veçanërisht nga ata që përfitojnë drejtpërdrejt.
Sipas tij, banorët duhet t’u bëjnë trysni autoriteteve komunale për të zbatuar ligjin dhe për të lëshuar certifikatat e përdorimit, ndërsa qeveria duhet t’i ndihmojë komunat me burime financiare, kapacitete njerëzore dhe teknike.
“Duhet të ketë një afat të caktuar, që do të përfshinte inspektimin dhe certifikimin e të gjitha ndërtesave, duke mos pritur aplikimin nga ndërtuesit, por duke shkuar direkt tek ata”, thotë Gjinolli.
Ligji për Ndërtim parashikon dënime për përdorimin e objekteve pa certifikatë të përdorimit.
Investitorët mund të gjobiten nga 1.000 deri në 30.000 euro nëse objekti është në funksion pa këtë dokument ligjor.
Radio Evropa e Lirë pyeti disa prej komunave më të mëdha në Kosovë – Prishtinë, Prizren, Gjakovë, Ferizaj, Pejë, Gjilan etj. – se sa e monitorojnë zbatimin e Ligjit për Ndërtim dhe sa është numri i kompanive ndërtuese të gjobitura për përdorim të objekteve të larta pa certifikatë përdorimi, por, deri në publikimin e këtij artikulli, nuk mori përgjigje prej asnjërës./Radio Evropa e Lirë
